В 2025 году американская мечта становится все более дорогостоящей. По мере того как города наполняются профессионалами, студентами и иммигрантами, давление на рынки арендного жилья достигло беспрецедентного уровня. В то время как в некоторых районах Среднего Запада и Юга наблюдается стремительный рост арендной платы с относительно низких начальных показателей, самые дорогие рынки аренды в стране по-прежнему сосредоточены в прибрежных районах и городских центрах с высоким спросом — Аренда жилья в США.
Используя комбинацию данных SmartAsset, Zillow, Redfin и Бюро переписи населения США, в этом отчете определены 10 городов США, где аренда жилья в 2025 году будет самой дорогой. Помимо цифр, в этой статье также рассматриваются личные истории арендаторов, путешествующих по этим городам, структурные проблемы, приводящие к дефициту, и мнение экспертов о том, к чему приведет этот кризис.
1. Нью–Йорк, Нью-Йорк – $4120
Нью—Йорку уже давно принадлежит сомнительная честь быть самым дорогим местом для аренды жилья в Америке, и в 2025 году этот статус останется неоспоримым. По данным Zillow, средняя месячная арендная плата за квартиру с одной спальней на Манхэттене сейчас составляет более 4500 долларов, при этом такие отдаленные районы, как Бруклин (3600 долларов) и Квинс (3300 долларов), не сильно отстают.
“Здесь просто нет места для передышки”, — говорит Елена Моралес, 29-летний менеджер по маркетингу, которая делит двухкомнатную квартиру в Астории с двумя соседками по комнате. “Я зарабатываю 85 000 долларов в год и все еще живу от зарплаты до зарплаты”.
Несмотря на масштабное жилищное строительство в Нью—Йорке, в том числе тысячи новых квартир в Hudson Yards и Greenpoint, спрос продолжает значительно превышать предложение. Экономисты называют основными причинами кризиса ограничения на зонирование, высокую стоимость земли и длительные сроки выдачи разрешений.
2. Сан–Франциско, Калифорния – $3965
Сан-Франциско продолжает оставаться одним из самых дорогих городов страны из-за высокого спроса, обусловленного высокими технологиями, и одного из самых жестких условий для жилищного строительства в стране.
Средняя арендная плата колеблется чуть ниже 4000 долларов, и даже скромные квартиры-студии часто стоят более 3200 долларов в месяц.
Для Кэндзи Оты, инженера-программиста, переехавшего из Токио, найти жилье в районе Мишн было “хуже, чем найти работу”. “Арендодатели получали по 30 заявок в день”, — вспоминает он. “Чтобы получить право на студию, нужна шестизначная зарплата”.
Несмотря на такие усилия, как принятие в 2024 году закона SB9, который разрешает строительство дуплексов на участках для одной семьи по всему штату, Сан-Франциско с трудом добивается масштабного развития, в основном из-за противодействия сообщества и бюрократической волокиты.
3. Бостон, Массачусетс – $3750
Рынок жилья в Бостоне становится все более недоступным, особенно для большого числа студентов и молодых специалистов. Из-за ограниченности земельных участков и высоких затрат на строительство средняя арендная плата в городе превысила 3700 долларов, а в таких районах, как Бэк-Бэй и Саут-Энд, она превысила 4000 долларов.
“Я переехал сюда учиться в аспирантуре, думая, что это будет временно”, — говорит Деррик Прайс, докторант Бостонского университета. “Но сейчас я совмещаю занятия, исследования и две работы на неполный рабочий день, чтобы платить за квартиру, которую я снимаю еще с тремя людьми”.
Несмотря на спрос на многоквартирное жилье, строгое зонирование многих пригородов Бостона продолжает замедлять новое строительство, усугубляя острую нехватку жилья в городе.
4. Сан–Хосе, Калифорния – $3660
Сан-Хосе, сердце Кремниевой долины, по-прежнему остается горяим рынком недвижимости для арендодателей. При средней арендной плате в 3660 долларов Сан—Хосе считается одним из самых дорогих рынков в Америке — во многом благодаря близости к таким крупным работодателям, как Google, Apple и Meta.
“Жилье здесь воспринимается как привилегия”, — говорит Синтия Труонг, UX-дизайнер стартапа в Пало-Альто. “Вы либо живете с пятью людьми в таунхаусе, либо платите 3000 долларов за коробку площадью 600 квадратных футов”.
Усилия по стимулированию строительства доступного жилья в значительной степени были сведены на нет местной оппозицией и высокими затратами на рабочую силу и землю.
5. Лос–Анджелес, Калифорния – $3590
В Лос-Анджелесе арендная плата продолжает расти. Несмотря на то, что по некоторым показателям она дешевле, чем в Сан-Франциско, обширная территория города скрывает серьезные проблемы с арендой в таких популярных районах, как Санта-Моника, Венеция и центр Лос-Анджелеса, где арендная плата регулярно превышает 4000 долларов.
Жилищный кризис вынудил многих жителей совершать длительные поездки на работу из более доступных районов, таких как Ланкастер или Риверсайд. В 2024 году округ Лос-Анджелес сообщил, что более 60% арендаторов были обременены арендной платой, а это означает, что они тратили более 30% своего дохода на аренду жилья.
“Я учительница, зарабатывающая 62 000 долларов, и я не могу позволить себе жить где-нибудь рядом со своей школой в Калвер-Сити”, — говорит Мария Дельгадо. “Моя поездка занимает 90 минут в одну сторону”.
6. Сан–Диего, Калифорния – $3320
В Сан-Диего, который когда-то считался более доступной альтернативой Лос-Анджелесу, за последние пять лет резко выросли арендные ставки. Согласно новым данным, средняя арендная плата составляет более 3300 долларов, и даже прибрежные пригороды, такие как Карлсбад и Ла-Хойя, стали непомерно дорогими.
По данным Федерации жилищного строительства Сан-Диего, спрос резко возрос в связи с передислокацией военных, расширением биотехнологий и миграционными тенденциями после пандемии.
“Я переехал из Чикаго в 2022 году”, — говорит Шон Брукс, координатор по логистике. “Теперь я плачу двойную арендную плату за одно и то же помещение, а арендодатель только что уведомил нас о повышении еще на 8%”.
7. Вашингтон, округ Колумбия – $3275
Столица остается конкурентным рынком аренды с ограниченными товарными запасами и устойчивым спросом со стороны федеральных служащих, лоббистов и оборонных подрядчиков.
В таких популярных районах, как Логан Серкл и Дюпон, стоимость квартир с одной спальней может легко превысить 3500 долларов, в то время как стоимость квартир-студий в районе метро составляет в среднем 2900 долларов.
В отчете Института Брукингса за 2024 год отмечается, что Вашингтон страдает от “нехватки среднего уровня” в предложении жилья — в нем много роскошных высотных зданий и старого государственного жилья, но мало доступных квартир со средним уровнем дохода.
8. Сиэтл, Вашингтон – $3100
Рынок жилья в Сиэтле, как и его технологическая отрасль, резко восстановился после спада в эпоху пандемии. Спрос, вызванный ростом числа сотрудников Amazon, Microsoft и других технологических компаний, вновь превысил предложение.
“Мне пришлось отправить резюме только для того, чтобы меня рассмотрели в качестве кандидата на квартиру”, — говорит Надя Карим, которая переехала в Сиэтл из Торонто в поисках работы в области обработки данных. “Они хотят документы, подтверждающие доход, рекомендательные письма, кредитные чеки и даже банковские выписки”.
Программа Сиэтла по обеспечению доступности жилья и благоустроенности (HALA) добилась определенных успехов, но эксперты говорят, что этого недостаточно, чтобы идти в ногу с ростом города.
9. Майами, Флорида – $3025
Включение Майами в этот список — новое явление. Благодаря удаленной работе и притоку технологических и финансовых компаний, переезжающих из Нью-Йорка и Калифорнии, арендная плата в городе резко возросла.
Цены в центре Майами, Брикелле и Уинвуде сейчас сопоставимы с ценами на Манхэттене. “Все хотят здесь жить, но никто не строит достаточно быстро”, — говорит Рафаэль Мартинес, управляющий недвижимостью в Литтл-Гаване.
По данным Redfin, в период с 2020 по 2025 год средняя арендная плата в Майами выросла более чем на 38% — это самый резкий рост среди всех крупных городов США.
10. Гонолулу, США – $2990
Несмотря на удаленность, в Гонолулу одни из самых высоких цен на жилье в стране. Нехватка земельных участков, экологические ограничения и развитие, ориентированное на туризм, привели к серьезному дефициту жилья.
Поскольку большинство новых строек ориентированы на загородную недвижимость или роскошные кондоминиумы, местные жители оказываются в невыгодном положении. Исследование, проведенное Гавайским университетом в 2024 году, показало, что более 70% арендаторов в Оаху были обременены арендной платой.
“Я медсестра с 12-летним стажем, и мне все еще приходится жить с соседками по комнате”, — говорит Каулана Кахеле, уроженка Гонолулу. “Люди думают, что рай доступен по цене. Это не так”.
Что является причиной высокой арендной платы?
Основные причины высокой арендной платы в этих городах многогранны:
- Законы о зонировании, которые препятствуют строительству жилья с высокой плотностью застройки
- Нехватка земли в прибрежных или горных районах
- Спрос инвесторов на элитные квартиры
- Длительный процесс получения разрешений и высокие затраты на строительство
- Отсутствие государственных инвестиций в доступное жилье
Во многих случаях местная политика и противодействие местных сообществ развитию, часто называемое “нимбиизмом” («Не на моем заднем дворе»), тормозят решение проблем. Тем временем городские районы продолжают привлекать новых жителей темпами, опережающими темпы строительства доступного жилья.
Массовый исход из Портленда
Хотя Портленд, штат Орегон, не вошел в топ-10 по средней арендной плате, его динамика сделала его частью более масштабного кризиса. Дана и Маркус Ли, супружеская пара лет сорока с небольшим, покинули Портленд в конце 2024 года после того, как их арендная плата за два года подскочила с 1950 до 2750 долларов.
“Мы работаемв больнице полный рабочий день, и у нас все равно ничего не получалось”, — говорит Дана. “Было такое чувство, что мы работали только для того, чтобы оплатить чужую ипотеку”.
Они переехали в Спокан, штат Вашингтон, где арендная плата ниже, а домовладение более доступно. “Дело не только в доступности жилья. Речь идет о достоинстве”.
Кризис с арендной платой в самых дорогих городах Америки имеет мало признаков замедления. В то время как некоторые муниципалитеты провели реформы зонирования и жилищные инициативы, длительные сроки застройки и продолжающаяся экономическая миграция в эти городские центры гарантируют, что давление на арендаторов будет сохраняться.
Политики, экономисты и правозащитные организации в основном сходятся во мнении: без активных мер по расширению предложения — особенно доступного жилья для людей со средним уровнем дохода — арендаторы в городах с высокой стоимостью жилья по—прежнему будут испытывать на себе основную тяжесть этого кризиса.
В таких городах, как Сан-Франциско, Бостон и Нью-Йорк, где сложность регулирования сочетается с географическими ограничениями, в результате возникает рынок, который поощряет эксклюзивность и ограничивает доступность по цене. Поскольку арендаторы с высокими доходами доминируют в ограниченном количестве квартир, семьи из рабочего класса вытесняются на периферию, что приводит к разрастанию пригородов, увеличению продолжительности поездок на работу и социальной фрагментации — тенденциям, которые угрожают самой устойчивости этих городских центров власти.